Istražili su da li je u Bosni i Hercegovini, Srbiji i Hrvatskoj moguće kupiti stan s prosječnom platom, koji su uslovi i isplati li se.

Svaki mjesec u medijima čujemo podatke o prosječnoj plati. Ako pogledamo našu regiju, u Hrvatskoj prosječna plata iznosi 1.324 eura, dok su u Srbiji i Bosni i Hercegovini plate dosta niže, a radi se o iznosima od 95.500 dinara (815 eura), te oko 1.400 konvertibilnih maraka (716 eura). Kosovo i Makedonija imaju niže i od toga, Crna Gora malo više od Srbije, dok su najviše plate u Sloveniji. U svim ovim zemljama intenzivirano je i tržište nekretnina, gdje se čini kako je potražnja nikad veća, te se mnoge nekretnine vrlo brzo rasprodaju.

Postavlja se pitanje da li je onda moguće kupiti nekretninu barem s prosječnim primanjima. Istražili smo koliko je moguće takvo što u balkanskoj regiji, konkretnije u Bosni i Hercegovini, Srbiji i Hrvatskoj.

Tamara Ubiparipović radi u prodaji kompanije NPL Project. To je firma koja gradi stanove na području Istočnog Sarajeva i to na nekih 20 do 30 minuta automobilom udaljenosti od centra Sarajeva. Kaže kako većina ljudi kupuje svoju prvu nekretninu, ali da nije rijedak slučaj i da ljudi kupe drugi ili treći stan. Oni sarađuju s nekoliko banaka i sve te banke dozvoljavaju opterećenje do 50 posto plate. Sve banke s kojima NPL sarađuje zahtijevaju stalni radni odnos i stabilnost firme u kojoj klijent radi.

Na stranicama određenih banaka lako se mogu pronaći informacije o tome šta je potrebno da bi se dobio hipotekarni kredit. Pored instrumenata osiguranja, a to je obično hipoteka u omjeru 1:1, banke traže platne liste, ugovor s poslodavcem, potvrdu prebivališta, mjenicu kao garanciju da se može uraditi izvršenje u slučaju neplaćanja, osiguranje samog kredita i imovine, itd. Na većini stranica ne piše da je uslov stalni ugovor, pa smo se zaputili u nekoliko poslovnica različitih banaka da provjerimo i to.

Ako ima logike, ništa nije nemoguće

Kao klijentima, rečeno nam je da je moguće dobiti kredit i bez stalnog ugovora, ukoliko kreditni odbor odobri nešto što je logično, ali nažalost, nije bilo moguće oficijelno dobiti takav odgovor, iako smo kontaktirali tri različite banke. U sve tri nam je rečeno da, ukoliko kreditni odbor procijeni da nešto ima logike, ništa nije nemoguće, a neslužbeno nam je rečeno kako se uglavnom odobravaju krediti ukoliko same firme ne nude stalne ugovore, poput npr. većine stranih organizacija u Bosni i Hercegovini. Tada je moguće da se zatraže još neki dokumenti, a pored toga, dobrodošli su i određeno učešće, odnosno sudužnici, što onda povećava šanse dobijanja kredita.

Nakon tog saznanja, pozvali smo poslovnice istih tih banaka u Srbiji i Hrvatskoj, te su nam rečene vrlo slične stvari, osim da se u Srbiji obično traži deset posto učešća.

Da li je onda moguće barem od prosječnih primanja kupiti stan?

Konkretno, u Kantonu Sarajevo cijene počinju od otprilike 100.000 konvertibilnih maraka (51.150 eura), na rubnim dijelovima kantona, pa naviše. Trenutno na stranici OLX, najvećem bh. oglasniku, ima 260 stanova koji koštaju do 200.000 konvertibilnih maraka, te 80 koji koštaju do 160.000 konvertibilnih maraka. Pored toga, do te cijene se može pronaći i oko 120 kuća i drugih nekretnina.

Bez poreza na prvu nekretninu

Ako pogledamo stranice banaka, gotovo svaka nudi online kreditni kalkulator. Kada unesete iznos od 160.000, rata kredita na 20 godina izađe 1.055, uz kamatu od 4,99 posto i fiksne troškove obrade kredita, koje neke banke neće naplatiti ako prebacite platu kod njih. Osobe do 38 godina često imaju pravo na sufinansiranje. Jedna od opcija je poticaj koji Vlada Federacije BiH godišnje nudi tako što ponudi akciju kredita u jednoj od entitetskih banaka, u kojima kamatu spuste na tri posto. U tom slučaju rata kredita je 887 konvertibilnih maraka, a Vlada pokrije gotovo 40.000 konvertibilnih maraka kamate.

Uz inflaciju koja nikad nije sigurna, ali se obično kreće oko dva posto i više, ovo izgleda kao vrlo dobra osnova za kupovinu nekretnine, a mogu se dobiti i neke druge subvencije, ukoliko se ispune uslovi jer neki kantoni i opštine dodatno podržavaju mlade pri kupovini prve nekretnine. Bitno je reći da su ljudi do 38 godina oslobođeni poreza na prvu nekretninu u Federaciji BiH, dok u entitetu Republika Srpska taj porez ne postoji.

U Istočnom Sarajevu je za ovaj iznos moguće kupiti čak i trosoban stan, i to u novogradnji, ali onda nije moguće dobiti neke subvencije. Ako pogledamo prosječnu bh. platu od oko 1.400 konvertibilnih maraka, kada dvoje radi, sasvim je moguće kupiti nešto ovakvo, te ne plaćati stanarinu koja je vrlo često samo malo niža od rate kredita. U drugim gradovima su cijene daleko niže, osim u Mostaru ili Neumu koji su nekad čak i skuplji zbog turističkog potencijala.

Subvencije u Srbiji i Hrvatskoj

Za razliku od Bosne i Hercegovine, Srbija i Hrvatska imaju nešto više prosječne plate, ali i više cijene nekretnina. U Srbiji je prosječna neto plata 815 eura, što bi bilo 1.630 za dvoje. Iako cijene u centrima velikih gradova često dosežu i iznose od četiri-pet hiljada eura po kvadratu, na rubnim dijelovima se mogu naći dosta povoljniji stanovi, pa tako npr. u Zemunu trenutno ima mnogo stanova koji koštaju do 80.000 eura, a nerijetko se čak može naći i novogradnja.

U samom Beogradu, kao najskupljem gradu u Srbiji, na sajtu Nekretnine.rs trenutno ima više od 700 nekretnina sa cijenom do 80.000 eura. Rata kredita je gotovo identična onoj u Bosni i Hercegovini, i uz kamatu od pet posto je 528 eura, što bi bilo opterećenje od 32 posto u odnosu na dvije plate. Stanarina na takve stanove često je ista ili viša od 500 eura. Osim toga, ni u Srbiji nema poreza na prvu nekretninu, a otkako traju protesti pred fakultetima, vlast govori i o jednoj komplikovanoj šemi za dobijanje kredita uz samo jedan posto učešća, gdje bi na stan do 100.000 eura Vlada finansirala kredite prvih šest godina. Rate bi iznosile samo 96 eura u prve dvije, odnosno 175 u naredne četiri godine, dok bi nakon šest godina ljudi nastavljali otplaćivati kredit po komercijalnim uslovima.

A kako je u Hrvatskoj? Hrvatska je u oktobru 2024. godine imala prosječnu neto platu od 1.324 eura, tako da su cijene nekretnina očekivano više. Ako na stranici Njuškalo.hr pretražite stanove do 130.000 eura, dobićete stotinjak rezultata, ali čak i u samom gradu Zagrebu je moguće naći stan od 40-50 kvadrata za te novce. Neki su u izgradnji, neki se moraju renovirati, a naravno cijene idu i do četiri-pet hiljada eura po kvadratu. Kreditni kalkulator kaže da, uz kamatu od pet posto, rata kredita za stan od 130.000 iznosi 857 eura, i to bez ikakvih subvencija, kojih i u Hrvatskoj ima. To bi bilo takođe 32 posto opterećenja dvije prosječne plate.

Stan se može kupiti, ali ako radi dvoje

Sve u svemu, ako pretpostavimo da su cijene nekretnina u glavnim gradovima najskuplje, da dvoje ljudi radi za prosječne plate, da nemaju nikakvih drugih primanja, ali da nisu već zaduženi, dobija se dojam da bi za kupovinu stana trebalo da izdvoje između 30 i 40 posto primanja kako bi kupili prvu nekretninu. Pored toga, bitno je nemati lošu kreditnu historiju.

Ukoliko dobiju neke subvencije, a one su često vrlo značajne, ispada da je itekako moguće kupiti stan na našim prostorima s ovakvim primanjima. S nižim platama je dosta teže, dok je s višim onda moguće naći i nešto veće, luksuznije, novije i ljepše.

Nažalost, samcima je mnogo teže i oni bi se morali koncentrisati na garsonijere ili udaljene dijelove gradova, ali do dvosobnog ili trosobnog stana s prosječnim primanjima će teško doći, barem u glavnim gradovima balkanske regije.

(TIP/Izvor: Al Jazeera/Autor: Mirza Softić/Foto: Ilustracija)