Kao i u svakoj porodici, i u mojoj je uvijek bilo nekakvih glupih razmirica. Jedna od takvih razmirica natjerala je moju majku da 2015. godine proda veliki stan u centru Sarajeva, te da podijeli novac između nas. Ta situacija mi je postavila zadatak da počnem tražiti manji stan za majku. Oboje smo se dali u potragu i na kraju prošli prilično sretno, našavši odličan mali trosoban stan sa cijenom od 2.000 konvertibilnih maraka (što je otprilike dvostruko manje u eurima) po kvadratu. Već tada su se ljudi žalili kako je sve skupo, kako niko nema toliko para i kako će balon jednog dana puknuti.

U isto vrijeme smo supruga i ja kupili svoju prvu amsterdamsku nekretninu, po nevjerovatnoj cijeni od 2.000 eura po kvadratu. U tom stanu smo i ranije živjeli, pa nismo morali tražiti, nego smo imali prednost, a kako je kompanija koja nam je stan iznajmljivala bila pred bankrotom, znali su da ne možemo platiti više od toga, pa smo ni krivi, ni dužni, veoma dobro prošli. Tržišna cijena je bila barem 30 posto viša, a najveća sreća je bila u tome što se ne moramo natjecati s drugim potencijalnim kupcima.

Oba ova slučaja su danas gotovo nemoguća i nakon samo osam godina isti stanovi koštaju u Sarajevu i po 50 posto više, a u Amsterdamu i po 200 ili 300 procenata više, dok se bolje lokacije u Sarajevu cijene i na po pet-šest hiljada konvertibilnih maraka po kvadratu. Pored tih boljih lokacija, grade se naselja koja se takođe prodaju kao bolje lokacije, pa tako stanovi koji su realno na periferiji dosežu nebeske cijene.

Poplava divljih agencija

Nakon te dvije sretne transakcije, shvatio sam da, ako je čovjek dovoljno pametan i sretan (od čega više sretan), može veoma dobro proći s nekretninama, pa sam počeo pratiti ovo tržište. Naravno, najviše me privlačilo tržište u mjestima koja su moja, gdje mogu dobiti kredit, odnosno gdje mi je bliže, s tim da sam povremeno pratio druga bh. tržišta, ali i nekretnine u regionu, u svim novonastalim državama. Učlanio sam se u sve moguće Facebook grupe koje se bave nekretninama, počeo uspoređivati cijene iz Zagreba, Beograda i Sarajeva, te uvidio da u sve tri naše zemlje postoji mnogo divljih i legalnih agencija.

Svako malo mi neki poznanik kaže da se bavi nekretninama, a kad ga pitam za koju agenciju radi, dobijem odgovor kako nema puno veze s agencijama. To dovodi do situacije da isti stan reklamira po nekoliko agencija u isto vrijeme, a da razlika u cijeni zna biti i po nekoliko hiljada konvertibilnih maraka.

Kako li izgledaju ti ugovori između agencija i vlasnika, nije mi baš najjasnije, ali sam sa mnogo strana čuo kako je moguće sasvim lako zaobići plaćanje agenciji, čak i kada se stan proda preko njih i to baš zato što često bude veoma teško dokazati kako se stan u suštini prodao. Drugi razlog je taj što sve transakcije idu isključivo između kupca i prodavca, a ne preko agencije, niti preko notara.

Bez poreza na jedinu nekretninu

Osim toga, porezne uprave ne vjeruju ugovorima, nego se svaki stan procjenjuje, pa se na tu procjenu odredi porez koji se mora platiti, osim u slučaju novih stanova, na koje se plati PDV koji je uključen u cijenu. Na jedinu nekretninu, do određenog broja kvadrata, takođe nema poreza u Kantonu Sarajevo, a slično je i sa drugim lokacijama.

Ako ste dovoljno sretni, pa živite u bogatijem kantonu, moguće je dobiti i subvenciju od 10 do 15 hiljada konvertibilnih maraka, mada se ova mjera često kritikuje kao neefikasna, odnosno za nju se kaže kako takođe povećava cijene nekretnina. Isto je i sa sufinansiranjem kamata koje radi Vlada Federacije BiH. Obično se i to nađe na udaru kritika. Naime, entitetska vlada sufinansira kamatu, koju onda jedna od banaka spusti na tri posto, što je trenutno povoljnije nego ijedan komercijalni kredit u Evropi.

Ni to nije dovoljno kako bi ljudi bili zadovoljni, a većina građana ne vidi prednosti u višim cijenama, vjerovatno zato što naši ljudi rijetko sele, te većina ima jednu nekretninu u kojoj živi, ne pomišljajući da ikada kupe drugu ili da presele na lošiju lokaciju.

Da li više cijene nekretnina odaju i viši standard, nije mi poznato, ali ono što vidim je da se sve što se izgradi vrlo brzo i proda. U drugim gradovima je situacija daleko od takve, posebno u Banjoj Luci gdje visoke cijene ne znači da će se baš sve prodati. Tako je, po pisanju portala Capital, u Sarajevu tokom prvog kvartala prodano više stanova nego što je izgrađeno, dok je u Banjoj Luci prošlog septembra prodano samo 19 stanova, a to je manji broj nego samo u mojoj sarajevskoj zgradi tog istog mjeseca.

Haos na tržištu građevinskog materijala

Prije dvije godine zamijenili smo amsterdamski stan i ostalo nam je nešto zarade koju smo htjeli negdje uložiti kako bismo izbjegli inflaciju. Pandemija je bila na vrhuncu, a budući da su zemlje eurozone dodijelile milijarde pomoći raznim sektorima, počeo sam se pitati ima li sav taj novac pokriće.

Otkako američki dolar nema pokriće u zlatu, tzv. puzajuća inflacija je prisutna gotovo svugdje u svijetu, ali kad čovjek vidi kako se dodjeljuju milijarde na sve strane, naravno da će se zapitati hoće li uskoro doći do veće inflacije zbog kontrolisanog štampanja novca. Srećom, bili smo u pravu, pa smo zaradu opet potrošili na nekretninu u Sarajevu.

Vrlo brzo nakon te kupovine sve je počelo mahnito poskupljivati, a ponude za pravljenje namještaja su vrijedile samo po nekoliko dana. Poskupljivali su redom željezo, cement, cigle, iverica, drvo, ali i razni drugi građevinski materijali.

Nakon nekog vremena se očekivala stabilizacija, ali se to nikad nije u potpunosti desilo, tako da ni danas ne možete sa sigurnošću tvrditi da će vas npr. gradnja kuće koštati onoliko koliko ste izračunali. Obično to bude barem 30 posto više u novcu, ali još više i u vremenu, i u živcima.

Ne postoji idealna nekretnina

Iako su stanovi dobrano poskupili u cijeloj Bosni i Hercegovini, ali i regionu, pa danas kvadrat u Zagrebu doseže i po 4.000 eura, s kućama to nije slučaj i one su poskupljivale dosta sporije. Problem kuće je taj što je veoma teško naći dobru lokaciju za gradnju, a ono što je već izgrađeno, obično nije ni blizu ukusa čovjeka koji kupuje. Slično je i sa stanom.

Kada smo kupili prvi holandski stan, roditelji su nam rekli kako ima premalo svjetla. Kada smo ga zamijenili, našli su manu u tome da nema lifta, iako se penjemo samo na drugi sprat. U određenim sobama je prehladno, a u drugim prevruće.

Na Balkanu, šta god čovjek krene da kupi, naći će se neko ko će pronaći hiljadu mana. Ako je stan na planini, dušebrižnici će reći kako je planina pretvorena u spavaonicu. Ako je u gradu, sjeverna strana je loša jer je zimi hladno, a zapadna jer je ljeti prevruće. Ako terasa ima previše sunca, ne može se sjediti; ako je u hladu, obično služi kao ostava. Ako je dnevni boravak ogroman, odmah se nađe neko ko bi ga pregradio; ako je kuhinja u sklopu dnevnog boravka, osjete se mirisi dok se kuha. Ako je pak odvojena, onda je daleko od trpezarije, jer ko će to sve nositi tamo ‘vamo… Ako jedete za šankom, stolice su previsoke i neudobne. Ako je stan nov, onda nije po kupčevom ukusu. Ako je star, onda se mora renovirati, a to košta novaca i nerava. I tako dalje.

Mana je toliko da se samo mogu namišljati, međutim istina je da ne postoji idealan stan, niti idealno vrijeme za kupovanje. Najidealniji je onaj koji se vama sviđa i koji vam ispunjava minimalne uslove za život, a to su blizina prodavnice, škole, ambulante i sl. Ako pogledate period kada treba kupovati, posljednjih 28 godina su svi koji su čekali samo ostali kratkih rukava.

Podstanari takođe vraćaju kredit, ali nekome drugom

Cijene nekretnina u Bosni i Hercegovini će teško pasti, jer je potražnja i dalje veća od ponude. Da li to kupuje dijaspora, investitori ili samo ljudi koji tu žele živjeti, potpuno je nebitno, ali sve dok je tako, teško je očekivati pad cijena.

U regionu je i dalje dosta skuplje i nema nijednog razloga da sarajevski stan košta upola manje nego beogradski. Zbog toga se može očekivati da cijene i dalje rastu, da agencije umjetno pumpaju cijene, a da ljudi kupuju. Neki će i dalje čekati, plaćajući vlasniku ratu kredita.

Balon nikad nije čak ni napukao, a stanovi koji su poslije rata koštali po 500 konvertibilnih maraka po kvadratu, danas su često i po 4.000. Zbog toga je idealno vrijeme za kupiti nekretninu – sada. Ni prije, ni kasnije, nego upravo sada. Rata kredita će se vraćati jednako kao što se plaća i stanarina, a oni koji oklijevaju će godinama davati hiljade maraka, eura ili dinara, a penziju će dočekati kao podstanari, što u ovakvom sistemu i nije baš idealno rješenje.

(TIP/Izvor: Al Jazeera/Autor: Mirza Softić/Foto: Ilustracija)