Cijene nekretnina bi se mogle stabilizirati – Kadić za Forbes BiH: U 2027. očekujem više stanova iz starije gradnje na tržištu

Kakva je budućnost tržišta nekretnina u BiH i ima li još uvijek prilika za povoljnu kupovinu, pitanje je koje zanima najviše one koji tek ulaze na tržište i razmišljaju o rješavanju svog stambenog pitanja. Haris Kadić, certificirani agent za nekretnine za Forbes BiH kaže kako se tržište nekretnina u BiH, regionu, Evropi i čitavom svijetu, suočava sa novim trendovima i promjenama u načinu na koji ljudi posmatraju nekretnine i ulažu u njih.

„Ako uzmemo u obzir da se ogroman novac ulaže na tržištu nekretnina i da je ono jedan od najvećih sektora u kojem se novac troši i zarađuje, ono je definitivno sada u fokusu svih ljudi, neovisno o tome, da li je to obični kupac, neko ko želi da riješi stambeno pitanje i krov nad glavom, da li je to neko ko želi da se okuša kao investitor koji želi da gradi, ili neko ko svoj novac koji je zaradio kroz neke druge poslove želi da plasira na tržište nekretnina i na taj način napravi određenu zaradu”, kaže Kadić.

Tržište nekretnina u BiH je mlado

Osim što je domaće tržište nekretnina dinamično, ono je, uključujući i privatno vlasništvo, dodaje naš sagovornik izuzetno mlado i razvija se. Treba imati na umu, kaže on, da je stambeni fond izuzetno star, više od 70% ljudi živi u privatnim stambenim objektima, odnosno u samostojećim kućama, dupleksima i sličnim stambenim objektima, a samo 30% čine stanovi, dok luksuzni segment zauzima tek jedan posto tržišta.

“Mi tek sada rastemo i dolazimo do faze u kojoj o tržištu nekretnina možemo govoriti na više načina, otvarati ozbiljnije teme i baviti se ozbiljnijim segmentima”, govori on.

Kako pojašnjava u Mostaru je trenutno u izgradnji 380 stanova, Zenici 300, Banjoj Luci preko 1.500 stanova, Istočnom Sarajevu više od 2.000 stanova, dok je u Sarajevu, u nekoliko opština, više od 1.500 stanova u izgradnji.

“Ali moram da kažem da je većina tih stanova u izgradnji već prodata. Tako da su oni već utjecali na tržišta nekretnina, i u 2027. godini nova gradnja koja je trenutno u toku, neće imati prevelik utjecaj na tržište. Ljudi su podigli kredite, kupili ili rezervisali stanove, a rađene su i kompenzacije. Dosta tih stanova već je povučeno s tržišta. Šta je implikacija toga? Određeni broj ljudi koji je kupio stanove u izgradnjama, naprimjer na Pofalićima ili u drugim dijelovima Sarajeva, Mostaru, Banjoj Luci, oni će svoje nekretnine u kojima žive pustiti na tržište.

Tako da ćemo u 2027. godini, po mom mišljenju, imati do sada najveći broj stanova iz starije gradnje na tržištu nekretnina”, pojašnjava Kadić.

Stabilizacija cijena

Sve navedeno moglo bi imati utjecaja i na cijene nekretnina.

„To će značiti da će se cijene stabilizirati definitivno i da će kupci i potražnja, koja je danas izuzetno velika, imati mogućnost da biraju u jednoj ulici možda više stanova, što sada više nije prilika. Po mom mišljenju moguć je samo prirodni rast cijena, uzimajući u obzir sve ekonomske faktore, kamatne stope, potražnju, ali se povećava i ponuda. To je ključni faktor u cijeloj priči tržišta“, ističe Kadić.

U 2025. godini komercijalne banke u BiH su, dodaje on, plasirale skoro milijardu konvertibilnih maraka za kupovinu nekretnina.

Iz kredita finansirano 30% kupovine nekretnina

„Podaci za 2025. godinu govore da tržište nekretnina Bosne i Hercegovine, uključujući oba entiteta, vrijedi 3,27 milijardi konvertibilnih maraka. Dakle, 1,90 milijardi se odnosi na Federaciju Bosne i Hercegovine, a 1,37 milijardi na Republiku Srpsku. To znači da je na teritoriji Bosne i Hercegovine potpisano 41.570 kupoprodajnih ugovora, koji neminovno ne znače da je toliki broj nekretnina, nego u jednom ugovoru može biti više nekretnina.

To su podaci koji zaista govore o jednoj ogromnoj potražnji. A ako tome dodamo da naši građani u bankama čuvaju negdje oko 6,2 milijarde maraka na oročenoj štednji, mislim da možemo da vidimo u kojem smjeru tržište nekretnina može da se kreće“, govori on i dodaje: “Podaci nam govore da je otprilike 30% tržišta nekretnina finansirano iz hipotekarnih i stambenih kredita, a 70% ili oko 2,27 milijardi konvertibilnih maraka, finansira se iz ličnih operativnih sredstava ljudi koji imaju novac da kupuju nekretninu.”

Idealne i priuštive nekretnine

Kada je riječ o strukturi kupaca, napominje kako se u proteklih 17 godina koliko radi u ovom sektoru, mnogo toga promijenilo.

“U ‘bazenu’ kupaca imamo mlade bračne parove, investitore koji ulažu u nekretnine, ali i našu dijasporu. Posebno je ove godine bilo karakteristično to što je veliki broj ljudi iz Amerike i Kanade došao u BiH, i najveći broj prodatih nekretnina pripada upravo njima. S druge strane, u tom bazenu imamo i mlade ljude, kao i one koji rade za minimalnu ili prosječnu platu i kojima je vrlo teško kupiti nekretninu. Ali šta je ključ cijele priče? Ovdje pričamo o finansijama. A, kada su finansije u igri, onda se može kupiti idealna nekretnina, skupa nekretnina. A kada pričamo o ‘bazenu’ ljudi koji rješavaju prvi put stambeno pitanje, koji imaju normalne poslove, koji rade u nekim državnim firmama, u nekim normalnim firmama, imaju otprilike prosječnu platu ili možda malo veću, nažalost, oni ne mogu kupiti idealnu nekretninu. Oni moraju kupiti priuštivu nekretninu. To znači ne može svako danas očekivati da kupi stan od 50 kvadrata u centru Sarajeva na 100 metara od pruge. Ali danas svako može očekivati da kupi stan u nekom prigradskom naselju: Hadžići, Vogošća, rubnim dijelovima Ilidže, rubnim dijelovima opštine Novi Grad ili Novo Sarajevo. Tako da moramo biti svjesni da naše stanovništvo ili većina našeg stanovništva mora kupiti isključivo priuštive nekretnine. Znači, ne mogu biti idealne“, kaže Kadić.

Luksuzni segment

Na pitanje kakav je stvarni status luksuznog segmenta u BiH, postoji li uspostavljen standard za “luksuz” ili se prosječne nekretnine često plasiraju pod tim nazivom, te da li prodavci koriste nedostatak planskih, zatvorenih luksuznih naselja (gated communities) i visokokvalitetnih projekata da svoje standardne kuće nude po cijenama porodičnih vila, naš sagovornik kaže:

„Mi tim vlasnicima nekretnina možemo samo dokazati da griješe na način da se zaista pojave takva naselja, takve nekretnine i takve luksuzne vile ili takve luksuzne kuće koje opravdavaju tu cijenu. Drugačije, nažalost, ne možemo utjecati.

Neko najbolje zna koliko je vremena potrošio da kupi zemljište i izgradi nekretninu. Mi kada dođemo i vidimo jednu nekretninu, mi nju vidimo gotovu, ali ne gledamo proces koji je neko prošao. Znači, možda je neko koje precijenio svoju nekretninu, možda nije precijenio nekretninu, možda je precijenio svoju emociju prema toj nekretnini, možda je precijenio svoje vrijeme koje je uložio u gradnju te nekretnine”, govori naš sagovornik.

Prema posljednjim podacima prosječna cijena stana u glavnom gradu dostigla je u nekim općinama i više od 4.500 KM, dok u nekim cijena kvadratnog metra doseže i do 8.000 KM. Koliko su ovakve cijene realne, pitamo ga.

Kupci skupih kvadrata

„Mogu vam govoriti iz prakse. Nedavno sam objavio kroz svoju ponudu stan na Marindvoru koji ima 47 kvadrata. Nalazi se u zgradi koja je građena duboko prije 1970. godine. On je u potpunosti renoviran, sređen, opremljen svim vrhunskim materijalima. Nalazi se uz same tramvajske šine. To je nulta lokacija. Nalazi se na pretposljednjem spratu. Zgrada ima lift.

Stan ima jednu spavaću sobu, dnevni boravak, posebnu kuhinju, pogled, klimatiziran i sve. Njegova cijena je preko 9.000 maraka po kvadratu. Prva početna cijena koja je bila je veća od 10.000 maraka po kvadratu.

Ogroman broj ljudi koji su se interesovali za taj stan bili su vlasnici malih biznisa ili biznisa. Nije uopšte bilo običnih kupaca.

Mi sada i u Sarajevu imamo, doduše sporadično, i u drugim nekim gradovima i veće cijene po kvadratu, i preko 10.000 maraka kvadrat stana. Ali to su izuzeci.

Kada pričamo o najnižoj cijeni, isto tako možemo i u Sarajevu, i u Mostaru, i u Banjoj Luci, i u Visokom, još uvijek kupiti za 3.000, 3.200, 3.500 po kvadratu stan. Ali to znači da moramo pristati na ono, to sam ranije govorio, da ta nekretnina nije idealna, nego da je priuštiva“, napominje on.

Crni kapital

Na pitanje koliko su netransparentni tokovi novca i neformalni, crni kapital prisutni u sektoru nekretnina i u kojoj mjeri utječu na vještačko održavanje visokih cijena, naš sagovornik kaže:

„U BiH takvog kapitala, tamo gdje mi učestvujemo kao agenti za nekretnine u transakcijama, ja ne vidim nikako. Zašto? Zato što mi spojimo kupca i prodavca, idemo kod notara, potpisuje se kupoprodajni ugovor u kojem stoji naprimjer cijena 300.000 KM. Kupac sa svog računa plaća taj iznos. Dakle, to je potpuno regularan novac ako stoji u određenoj banci. E sada, kako je taj kupac i na koji način uspio obezbijediti 300.000 KM na svom računu, to nije ni moj problem, ni problem notara, nego je to eventualno problem ljudi koji se trebaju baviti prevencijom.

Vrlo mi je teško reći koliko ima crnog novca, gotovo je nemoguće, jer danas vi ne možete gotovinovom platiti stan. Notar vam ne dozvoljava. Možete možda maksimalno do 30.000 maraka. Ako stan naprimjer košta 200.000 KM, da donesete 30.000 maraka u gotovini i da to stavite ugovor. Sve preko je nemoguće potpisati ugovor. Ne možete kupiti nekretninu“, pojašnjava Kadić.

Potencijal na jugu BiH

Kada je riječ o tržištu nekretnina u BiH, i kada je riječ o izgradnji novih stanova, ali i potencijalnoj prodaji već postojećih stanova i kuća, u posljednju godinu ali i u narednom periodu, Kadić najveći potencijal vidi na jugu BiH.

„Čapljina, Trebinje i Mostar kao jedan od tri najveća grada. Zbog geografskog položaja, klime, blizine mora, blizine tri države. Na jugu Hercegovine možete da se kupate 300 dana u jednoj godini u grijanom bazenu vani. More je blizu, nema toliko snijega… A naravno, jugu BiH uvijek parira glavni grad naše države, Sarajevo, sve njegove gradske opštine. Parira Banja Luka, koja ima izuzetno jako tržište nekretnina. Moram da kažem da parira sada nekom tom vrhu za stambene nekretnine tržište Istočnog Sarajeva, gdje se trenutno gradi preko 2.000 novih stambenih jedinica, gdje cijene rapidno rastu, zbog potražnje. Jer, ako vi imate jednu teritoriju koja je naslonjena na drugu teritoriju, tipa glavnog grada BiH, gdje ogroman broj ljudi živi i prolazi kroz Sarajevo. Istočno Sarajevo je bukvalno naslonjeno i ovisno o tom tržištu, tamo je cijena kvadrata prije dvije i po godine bila između 2.200 i 2.500 maraka. Danas dolazi čak od 3.800 do 4.500 maraka po kvadratu.

Doduše, sve je novogradnja. To su centralne gradske zone, nove urbane zone. Ako pričamo o gradu Sarajevu, kao najperspektivniju opštinu u tom smislu vidim Novo Sarajevo, gdje se trenutno gradi najveći broj stambenih jedinica u jednom malom prostoru. Tamo sada imate tri nova projekta koji broje preko 1.500 stanova.

Tu je i opština Novi Grad kao i opština Ilidža. Stari Grad malo manje, zato što nemamo baš prostora za tako velike projekte. Ali da se vratim na početak priče, zaista bih volio da se luksuzne nekretnine pojave u pravom svom obliku i licu na tržištu Bosne i Hercegovine, pa makar bilo gdje. Jer pomoći će nam da dođu strani investitori, a i pomoći će našim vlasnicima nekretnina da vide šta zaista košta 5.000 maraka po kvadratu. Da se ne može baš procijeniti svaki kvadrat da košta 5.000 maraka ako je na teritoriji opštine Novo Sarajevo. To nije istina. Imate na teritoriji opštine Novo Sarajevo i po 3.500 maraka kvadrat stana“, zaključuje Kadić.

(TIP/Izvor: Forbes BiH/Autorica: Amela Keserović Polić/Foto: Ilustracija/Fena)