Život s kreditom ili život pod kirijom – pitanje koje sve više mladih porodica u Bosni i Hercegovini postavlja sebi. Dok je za jedne iznajmljivanje stana privremeno rješenje i samo jedna stepenica koju treba preći do kupovine vlastitog doma, za druge, ovo je jedina mogućnost obezbjeđivanja doma. Finansijski smo uporedili obje opcije kroz period od 25 godina.

Tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini posljednjih godina bilježi vrtoglav rast cijena nekretnina, kako u novogradnji tako i u starogradnji. Dok su cijene nekretnina za godinu porasle za 23 posto, plate su porasle za svega nekoliko procenata.

Zvanični podaci

Prema zvaničnim podacima za prvi kvartal ove godine, prosječna mjesečna isplaćena neto plata u BiH iznosila je 1 656 KM, što je tek 2,6 % više u odnosu na četvrti kvartal 2025. godine (1 613 KM), dok je prosječna cijena stana u FBiH veća za čak 23% u odnosu na 2024. godinu. Prema podacima za 2025. godinu, prosječne cijene svih prodanih stanova u Sarajevu, i stare i nove gradnje kretale su se od oko 4.220 KM/m² u Centru do 4.550 KM/m² na Starom Gradu, dok su Ilidža i Vogošća rasle između 17 i 20% u odnosu na godinu ranije. U Banjoj Luci novogradnja se kreće od 3.100 KM pa do 5.900 KM/m² u ekskluzivnijim dijelovima grada. Jedan grad u BiH čak je prestigao Sarajevo po cijeni kvadrata; Trebinje, gdje su cijene novih stanova u prvom kvartalu 2026., dostigle 4.577 KM/m², u poređenju s Sarajevom gdje je prosječna cijena bila 4.226 KM/m².

Podaci Federalne uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove za prošlu godinu pokazuju kako je na području Federacije BiH prodato 23.398 nekretnina, ukupne vrijednosti 1.896.158.837 KM. Prosječna cijena stana na sekundarnom tržištu (stara gradnja) u Federaciji BiH iznosi 3.100 KM/m2. Najviša ostvarena cijena stana u Federaciji BiH prometovanog u 2025. godini je na području općine Stari Grad Sarajevo i njegova ukupna cijena iznosila je 1.315.000 KM, a korisna površina tog stana je 165 m2 i nalazi se u zgradi izgrađenoj 1900. godine.

U drugom bh. entitetu Republici Srpskoj, prošle godine prometovano je 37.950 nepokretnosti ukupne vrijednosti 1,37 milijardi KM, što je 210 miliona KM više u odnosu na godinu ranije. Najveći broj zabilježen je u Banjoj Luci i Bijeljini, te je prosječna cijena stana po metru kvadratnom iznosila 2.567 KM (115 KM više nego 2024. godine). Cijena najskupljeg prometovanog stana od 66,8 metara kvadratnih, izgrađenog 2024. godine na Jahorini, iznosila je 798.000 KM.

Matematika na papiru

Jednako kao i cijene stanova i dugoročni najam stana u BiH doživio je rast. Renta koja se nekada plaćala 300 KM, danas iznosi 500 KM i više, što je i startni mjesečni minimum za lokacijski pristupačnu nekretninu. Na online platformi olx.ba oglašen je dvosoban Stan u centru Sarajeva, kvadrature 65m2, koji se iznajmljuje za 1.300 KM, zatim garsonjera u Zenici od 26 metara kvadratnih po cijeni od 550 KM. Stan u sarajevskom naselju Bulevar, 49 metara kvadratnih izdaje se za 800 KM mjesečno, a stan u Banjoj Luci, gotovo iste kvadrature (47 kvadratnih metara), moguće je iznajmiti za 500 KM (cijene variraju ovisno o lokciji).

Kako matematika izgleda na papiru za iznajmljivanje i kupovinu stana nakredit:

Stan: dvosoban, 55 m², Novo Sarajevo

Cijena: oko 240.000 KM

Učešće (20%): cca 48.000 KM

Iznos kredita: 192.000 KM

Rok otplate: 25 godina

Kamatna stopa: oko 3,5–4% godišnje (kombinovana, uz Euribor klauzulu)

Ukoliko bismo uzeli ove parametre mjesečna rata kredita iznosi oko 950 – 1.050 KM.

U ovu cijenu treba uračunati i porez na promet nekretnina, troškove notara, procjene, uknjižbe, agencijsku proviziju (ako je angažirana kao posrednik), opremanje stana, kao i kamatu tokom 25 godina, na koju će biti izdvojeno tokom otplatnog perioda između 80.000 i 100.000 KM na kredit od 192.000 KM.

Međutim, ono što kupac na kraju ima je nekretnina u njegovom vlasništvu, koju može dati u nasljedstvo, prodati i eventualno i iznajmljivati.

S druge strane, najam dvosobnog stana u Sarajevu na boljim lokacijama, kreće se u prosjeku između 700 i 900 KM. Ukoliko kao referentnu cijenu uzmemo sredinu; 800 KM, razlika u mjesečnim izdacima u odnosu na kredit je između 150 i 250 KM manje. Ukoliko bismo u obzir uzeli umjereni rast najma od 2 % godišnje, za 25 godina kirije, potrebno je izdvojiti između 240.000–280.000 KM. Kupovina stana na kredit na kraju 25 – godišnjeg otplatnog perioda iznosi oko 330.000 KM (učešće 48.000 KM; kredit 192.000 KM, kamata oko 90.000 KM). U prvoj opciji kupac nakon 25 godina ima nula imovine, u drugoj nekretninu vrijednu od oko 300. 000 KM i više, ovisno o lokaciji i tržišnim prilikama.

Pitanje da li iznajmiti ili kupiti stan, pitanje je kojim će se baviti mnoge porodice u BiH i dalje. Za jedne kirija može biti i sloboda, a kredit put prema imovini koja se može ostaviti djeci. I jedna i druga opcija mogu biti ispravne, sve dok se biraju, ne pod pritiskom tržišta, već vlastitih mogućnosti.

(TIP/Izvor: Forbes BiH/Autorica: Amela Keserović Polić/Foto: Ilustracija)