Na popularnoj platformi za online prodaju olx.ba trenutno se u kategoriji iznajmljivanje i obuhvaćene su sve lokacije u BiH oglašava – 1851 stan, 272 kuće, 1463 poslovna prostora te 132 hale i skladišta. Ipak, važno je napomenuti da ovi podaci ne uključuju ponudu brojnih agencija za nekretnine, koje često oglašavaju dodatne, zasebne jedinice. Stoga stvarni broj nekretnina koje se iznajmljuju u BiH vjerovatno značajno premašuje ovaj broj.

U BiH oba entiteta imaju obavezu plaćanja poreza na imovinu, i jedan i drugi primjenjuju stopu poreza na prihod od zakupa u iznosu od 10%. U FBiH porez na imovinu i promet nekretnina regulisani su na kantonalnom nivou, a u RS na entitetskom nivou, uz određene nadležnosti i lokalnih samouprava.

No, postavlja se ključno pitanje: Koliko vlasnika nekretnina zaista prijavljuje prihod od iznajmljivanja i plaća porez na kiriju?

Mehanizmi kontrole

Forbes BiH kontaktirao je porezne uprave oba entiteta. Porezna uprava Federacije BiH navodi da je u periodu januar–mart 2025. godine zaprimila 51.989 prijava za razrez poreza na imovinu (obrazac PR-I), te 12.128 obrazaca PRIM-1054, kojim se prijavljuju prihodi i rashodi od iznajmljivanja.

“U periodu januar-mart 2025. godine uplaćeno je ukupno 3.324.625 KM poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava”, kažu za Forbes BiH u Poreznoj upravi FBiH, uz napomenu da vrše kontrolu uplata i u slučaju neplaćanja poreznih obaveza u propisanom roku, izdaje nalog za plaćanje.

Precizne podatke o tome koliko je prema posljednjim podacima fizičkih lica platilo porez na kiriju od izdavanja stanova, nismo dobili, jer kako nam je objašnjeno, Porezna uprava FBiH ne vodi posebne evidencije podnijetih prijava i plaćenog poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava za stanove, garaže i poslovne prostore, već da su navedenim podacima uključene sve prijave izdavanja imovine.

Zakonski, lica koja iznajmljuju nekretninu dužni su podnijeti Prijavu za razrez poreza na imovinu (Obrazac PR-I) za pravna i fizička lica. Rok za podnošenje ovog obrasca je 31. januar tekuće godine, osim u Tuzlanskom kantonu, gdje je rok produžen do 28. februara.

Pored toga, obveznici koji ostvaruju prihod od iznajmljivanja imovine dužni su podnijeti i Obrazac PRIM-1054 (Pregled prihoda i rashoda od iznajmljivanja imovine), koji se dostavlja kao prilog uz godišnju prijavu poreza na dohodak.

Godišnja prijava poreza na dohodak od iznajmljivanja imovine podnosi se putem obrasca GPD-1051, najkasnije do 31. marta tekuće godine za prethodnu godinu. Uz GPD-1051 se obavezno prilaže i obrazac PRIM-1054, kojim se prikazuje tačan iznos ostvarenih prihoda i rashoda po osnovu iznajmljivanja nekretnina.

Na ostvareni dohodak od iznajmljivanja imovine plaća se porez po stopi od 10%.

Novčane kazne i provjer

Iz Porezne uprave pojašnjavaju da je Zakonom o porezu na dohodak propisano da dohodak od imovine uključuje prihod ostvaren iznajmljivanjem nepokretne imovine. Shodno navedenom zakonu porezni obveznik ima mogućnost odbijanja stvarnih troškova po principu blagajne ili priznavanje troškova u procentu od ostvarenog prihoda. Troškovi koji se priznaju u procentu od prihoda ostvarenog na osnovu iznajmljivanja imovine iznose 30% od prihoda iznajmljene nepokretne imovine.

Kako su naglasili, za nepodnošenje poreznih prijava Zakonom o Poreznoj upravi Federacije BiH propisane su novčane kazne.

“Fizičko lice, koje ne podnese poreznu prijavu Poreznoj upravi FBiH na propisani način, bit će kažnjeno novčanom kaznom u iznosu od 300 do 3.000 KM.

Na naše pitanje da li primijete povećanje broja lica koja prijavljuju prihod od izdavanja stanova i poslovnih prostora, odgovaraju kratko kako je taj broj u porastu.

U BiH je teško dobiti cjelovitu sliku o stvarnom obimu tržišta zakupa, budući da ne postoji centralni registar o stvarnom broju nekretnina koje se izdaju, prije svega stanova, jer poslovni prostori se u određenoj mjeri i mogu pratiti, budući da registracija pravnog lica zahtijeva dokaz o zakupu prostora, stanovi s druge strane često ostaju van institucionalne evidencije, čime se stvara prostor za sivu ekonomiju.

U ovom trenutku, anonimne prijave građana o nelegalnom izdavanju stanova predstavljaju jedan od najznačajnijih izvora informacija o postojanju sive zone u sektoru zakupa.

“Porezna uprava Federacije BiH vrši inspekcijski nadzor poreznih obveznika koji izdaju stanove, kuće, sobe i apartmane, za koje postoje dokazi i saznanja da su ostvarili dohodak po osnovu izdavanja imovine, a da ih nisu prijavili Poreznoj upravi Federacije BiH. Kontrole se provode na osnovu saznanja, obavještajno istražnih podataka i anonimnih prijava, u toku kojih se utvrđuje porez na imovinu i porez na dohodak od imovine i imovinskih prava. Međutim, Poreznoj upravi Federacije BiH su smanjene mogućnosti inspekcijskog nadzora, jer inspekcijski nadzor privatnih kuća, stanova, soba podrazumijeva ulazak u privatni prostor i narušavanje privatnosti, zbog čega se dešavalo da su mnogi građani negodovali i da su spriječili kontrolu zbog povrede prava na privatnost, odnosno tražili su sudski nalog bez kojeg inspektor ne može izvršiti kontrolu stambenog prostora”, ističu za Forbes BiH u Poreskoj upravi FBiH uz napomenu da Porezna uprava FBiH ne donosi zakone, već da djeluje kao izvršni organ, čija je uloga provođenje zakona koje donosi Parlament FBiH na prijedlog Vlade i Federalnog ministarstva finansija.

Primjer obračuna

“Porezna uprava FBiH već duži niz godina je predlagala donošenje Zakona o porezu na imovinu i Zakona o porezu na promet nepokretnosti, naslijeđe i poklon na nivou Federacije BiH, koji bi zamijenili postojeće kantonalne zakone. Na ovaj način bi svi porezni obveznici u Federaciji BiH bili oporezovani na jedinstven način. Primjena ovog zakona zahtijeva postojanje uređenog katastra imovine i evidencija o imovini”, kažu u Upravi.

U Republici Srpskoj prema važećem Zakonu o porezu na dohodak, prihodi od izdavanja u zakup ili podzakupa pokretne i nepokretne imovine, smatraju se dohotkom od kapitala i podliježu oporezivanju po stopi od 13%, bez obzira da li se radi o izdavanju imovine za stanovanje ili poslovnog prostora. Normirani troškovi u iznosu od 20% prihoda priznaju se pri obračunu poreza, čime se smanjuje osnovica za oporezivanje.
Svi poreski obveznici, tj. građani koji izdaju stanove ili poslovne prostore u zakup drugim fizičkim licima, pojasnili su za Forbes BiH u Poreskoj upravi Republike Srpske, obavezni su podnijeti poresku prijavu za porez na dohodak od kapitala, putem propisanog obrasca 1008 (Akontacija poreza na dohodak), na kojem se iskazuje ukupan dohodak od kapitala, normirani troškovi i iznos obračunatog poreza, i to svakog mjeseca.

Isto kao i u drugom bh. entitetu i u RS-u Poreska uprava ne vodi posebne evidencije o vlasnicima nepokretnosti koje su predmet zakupa, te kako su nam kazali ne raspolažu podatkom koliko ima tačno poreskih obveznika koji izdaju samo poslovne prostore ili samo stanove, kao ni koliko je samo po tom osnovu prikupljeno prihoda.

“Prema evidencijama Poreske uprave Republike Srpske u 2024. godini prikupljeno je 20 miliona KM poreza na dohodak od kapitala, dok je u 2023. godini naplaćeno 18,9 miliona KM poreza na dohodak od kapitala”, kaže za Forbes BiH Goran Maričić, direktor Poreske uprave Republike Srpske.

Dok pozdravlja preduzetnički duh građana, jasno poručuje – legalnost nije opcija, već obaveza da se posluje u skladu sa zakonskim propisima. Cilj, Poreske uprave koja kaže, preduzima sve mjere iz svoje nadležnosti da sankcioniše one građane koji ne izvršavaju obaveze i ne poštuju zakonske propise, nije na kažnjavanju, već na uvođenju tržišta u zakonite tokove i uklanjanju nelojalne konkurencije.

Prema posljednjim dostupnim podacima iz juna 2021. godine koje je portal ATVBL.rs objavio, svega 754 vlasnika nekretnina platilo je porez na kiriju u RS.

Na stranici saganekretnine.net prikazan je primjer obračuna poreza u entitetu RS:

Bruto zakupnina (uključuje troškove režija):

Ugovorena zakupnina: 1.000 KM

Normirani troškovi (20%): 1.000 × 20% = 200 KM

Poreska osnovica: 1.000 – 200 = 800 KM

Porez (13%): 800 × 13% = 104 KM

Neto zakupnina (bez troškova režija):

Ugovorena zakupnina: 1.000 KM

Normirani troškovi (20%): 1.000 × 20% = 200 KM

Poreska osnovica: 1.000 – 200 = 800 KM

Porez (13%): 800 × 13% = 104 KM

(TIP/Izvor: Forbes BiH/Autorica: Amela Keserović Polić/Foto: Ilustracija)