Nakon perioda stagnacije tokom 2023. i većeg dijela 2024. godine, tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini doživljava značajno ubrzanje i poprilično se budi posljednjih pet mjeseci, kaže za Forbes BiH, Emir Rehić, vlasnik tuzlanske agencije Nekretnine Lider.

Trgovina nekretninama se u prvom kvartalu 2025. gotovo vratila na nivoe zabilježene u vrijeme pandemije, kada su kupoprodaje bile na vrhuncu. U tom periodu tržište je bilo izuzetno aktivno – veliki broj vlasnika nekretnina, koji su zavisili od prihoda od rente, odlučio se na prodaju usljed neizvjesnosti. Zatvaranje fakulteta i prelazak na online nastavu smanjili su potražnju za iznajmljivanjem, što je dodatno povećalo broj stanova na tržištu. U isto vrijeme, građani su tražili sigurnost u investiranju u nekretnine, s obzirom da su još uvijek bila svježa sjećanja na loša iskustva koje je donijela finansijska kriza na globalnom nivou 2008–2009.

Nakon perioda stagnacije tokom 2023. i većeg dijela 2024. godine, tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini doživljava značajno ubrzanje i poprilično se budi posljednjih pet mjeseci, kaže za Forbes BiH, Emir Rehić, vlasnik tuzlanske agencije Nekretnine Lider.

Trgovina nekretninama se u prvom kvartalu 2025. gotovo vratila na nivoe zabilježene u vrijeme pandemije, kada su kupoprodaje bile na vrhuncu. U tom periodu tržište je bilo izuzetno aktivno – veliki broj vlasnika nekretnina, koji su zavisili od prihoda od rente, odlučio se na prodaju usljed neizvjesnosti. Zatvaranje fakulteta i prelazak na online nastavu smanjili su potražnju za iznajmljivanjem, što je dodatno povećalo broj stanova na tržištu. U isto vrijeme, građani su tražili sigurnost u investiranju u nekretnine, s obzirom da su još uvijek bila svježa sjećanja na loša iskustva koje je donijela finansijska kriza na globalnom nivou 2008–2009.

Međutim, 2023. i najveći dio 2024. godine obilježila je stagnacija, i zanimljivo, razlog nisu bile samo visoke cijene, a nerijetko i precijenjenost nekretnina koje su bile u prometu, već je kupovini presudio manjak ponude i politička nestabilnost. Kupci, zabrinuti za budućnost, odlagali su investicije.

Promjena, pojašnjava naš sagovornik dolazi krajem 2024. i početkom 2025. godine, kada tržište ponovo oživljava, i taj uspon traje posljednjih pet mjeseci, gdje se trgovina ubrzava, a potražnja raste.

Šta u BiH određuje cijenu kvadrata, i na osnovu čega kvadratni metar može koštati tri, pet, osam ili više hiljada KM, pitamo ga.

„Najveći faktor kod formiranja cijene je potražnja”, kaže Rehić i ističe kako je ona izuzetno velika u Tuzlanskom kantonu u kojem godinama radi kao agent za nekretnine.

„Glavni faktori koji oblikuju tržište nekretnina svuda u svijetu, pa tako i u Bosni i Hercegovini, jesu lokacija i odnos ponude i potražnje. U Tuzli je upravo taj odnos ključni pokretač rasta cijena – potražnja za stanovima je velika. Nekada je znalo na jedan stan dolaziti 30 kupaca, potražnja je malo oslabila 2023., 2024. godine i na jedan stan je dolazilo 10 kupaca, ali se kvaliteta kupaca promijenila, nije bilo onih koji su željeli odmah, što brže da završe transakcije nego su bili oni koji su postepenije kupovali, tražili veće izbore. Njih nema, pa je znala prodaja duže potrajati, sada se ponovo vraćaju, govori Rehić dodajući kako Tuzla privlači kupce iz cijelog kantona.

Roditelji sve više kupuju umjesto da iznajmljuju stanove za svoju djecu studente

„Mnogi vide svoju budućnost u ovom gradu ili ulažu u nekretnine iz drugih potreba. Neki kupe stan da prezime u njemu, i na proljeće se vraćaju na svoja imanja.Tuzlanski kanton, kao privredni centar, privlači kupce iz Gračanice, Srebrenika, Gradačca, Živinica i drugih okolnih općina, dok status univerzitetskog grada dodatno podstiče kupovinu stanova – roditelji sve češće biraju kupovinu umjesto iznajmljivanja za svoju djecu-studente“, kaže Rehić i odgovara na pitanje ko kupuje skupe stanove danas, i je li dijaspora u toj kategoriji najbrojnija.

„U Tuzli najmanje takve stanove kupuje dijaspora. Oni uglavnom prodaju starogradnju, i kada kupuju, jer žele da imaju vezu sa Bosnom, kupuju stanove u izgradnji, i zna se desiti nakon nekoliko godina da dolaze i prodaju i te stanove“, govori Rehić.

Struktura kupaca zavisi od cijene kvadrata. Najskuplje stanove kupuju očekivano imućni pojedinci. Stanove od 3.000 do 4.000 KM po kvadratu češće kupuju složne porodice, gdje finansijski pomažu roditelji, braća i sestre. S druge strane, porodice sa nižim prihodima i bez dodatne podrške teško da mogu učestvovati na tržištu.

„Porodice sa normalnim primanjima danas do nekretnine dolaze lakše ukoliko kompletna porodica udruži snage i mladom paru pomogne kupiti nekretninu. Ukoliko porodica nije složna, teško dolaze do rješenja stambenog pitanja, za neke je to čak i nemoguće“, govori naš sagovornik.

Šta će donijeti minimalac

Ko u BiH u kojoj tržište nekretnina funkcionira bez centralne regulacije, uopće može odrediti koliko visoko cijena kvadratnog metra može ići.

„Tržište je trenutno takvo da ima kupaca za bilo koju cijenu da neko postavi. Država može da interveniše kroz ograničavanje marže, ali iskustva globalno su pokazala da to nije rješenje. Kada vi nekom proizvođaču, u ovom slučaju, investitoru graditelju ograničite da marža ne može da ide iznad nekog iznosa, nakon nekog vremena njih je manje na tržištu, pravi se potom pritisak na ono malo kompanija što je ostalo i automatski dovodi do ponovnog rasta cijena zbog ogromne potražnje. Mora se zadovoljiti potražnja da bi došlo do stagnacije ili pada cijena, ali to se ne dešava, jer kupaca je stvarno puno”, ističe Rehić.

Cijene se, kaže on, formiraju isključivo prema zakonima ponude i potražnje. Dokle god je interesovanje veliko, investitori teško da će smanjivati cijenu.

„To je isto kao sa nekim namirnicama. Sve dok je nestašica nekog proizvoda, njegova cijena će skakati, čim puno ljudi krene u proizvodnju i bude prevelika količina tog proizvoda na tržištu cijena će spadati.”

Mjera koja je ulila optimizam, jeste prijedlog zakona o izmjenama i dopunama Zakona o PDV-u koji je prošle godine usvojio Zastupnički dom Parlamentarne skupštine BiH, kojim se uvodi povrat PDV-a pri kupovini prve nekretnine. Stručnjaci kažu da je riječ o dobrom zakonskom rješenju, ali da treba pratiti da li će se vještački dizati cijene stanova.

Naš sagovornik smatra kako će najvjerovatnije doći i nakon toga do skoka cijena, jer će se pojaviti kupci kojima će nekretnina sa povratom biti povoljnija i moći će je sebi priuštiti i moći će više platiti za tu nekretninu od onih koji neće biti oslobođeni PDV-a.

Tokom pandemije, tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini bilo je izuzetno dinamično – stanovi su se prodavali u roku od 15 dana, a u nekim slučajevima i brže. Danas, međutim, proces prodaje traje znatno duže, ponekad i nekoliko meseci, govori Rehić, objašnjavajući to činjenicom sigurnosnih rizika. Trenutna situacija na tržištu ukazuje na oprezniji pristup. Kupci sada imaju više vremena za pregovore, procjene i donošenje odluka, što pomalo usporava obrt nekretnina.

Ipak, posljednjih nekoliko mjeseci bilježi se ubrzanje – impulsivni kupci se vraćaju, a potražnja raste, kaže on.

U Bosni i Hercegovini, raspored gradova prema snazi tržišta nekretnina ostaje relativno stabilan: Sarajevo zauzima vodeću poziciju, dok se iza njega smjenjuju Banja Luka, Tuzla i Mostar, a zatim Zenica. Cijena ovisi od specifičnih kvartova i aktuelne ponude.

Povećanje minimalca također je ostavilo traga na tržište nekretnina u BiH.

Bračni parovi, pojašnava naš sagovornik, koji su na minimalcu, sada imaju veća primanja za 800 KM, čime su privlačniji kao klijenti bankama za odobravanje kredita. “Od aprila će doći do povećane potražnje, već smo zaprimili nekoliko upita i prije mjesec počele su stizati prve rezervacije za stanove, kod kojih su vlasnici pristali čekati april za konačnu isplatu cjelokupne prodajne cijene stana, pretpostavljam da će se to samo intenzivirat od aprila kada se poveća broj onih sa tri platne liste. No, povećanje minimalca će vrlo vjerovatno izazvati inflaciju, koja će dodatno utjecati na skok cijena nekretnina u budućnosti. Jednostavno, jedno prati drugo“, zaključuje Rehić.

(TIP/Izvor: Forbes BiH/Autorica: Amela Keserović Polić)